Esta história produzida pela FUSE foi publicada originalmente na Next City.

À medida que as consequências econômicas da crise do COVID-19 se manifestam nas cidades de todo o país, a busca por moradias populares e que tenha disponivel uma boa desentupidora de esgoto está se tornando ainda mais exacerbada.

Um estudo recente do Joint Center for Housing Studies (JCHS) da Universidade de Harvard descobriu que quase 20,8 milhões de residências de locatários nos EUA – ou 47,5 por cento dos locatários – são “oneradas pelos custos”, o que significa que gastam mais de 30 por cento de sua renda com habitação. A National Low Income Housing Coalition relata que os Estados Unidos têm uma escassez de cerca de 7 milhões de casas para alugar para pessoas com rendas extremamente baixas. Outro relatório do JCHS discute a oferta restrita de residências unifamiliares para compra, especialmente residências de baixo custo.

O desenvolvimento imobiliário, no entanto, pode ser um processo complexo que leva tempo – às vezes muito tempo. “Muitos de nossos interessados ​​no setor imobiliário não apreciam que, no mundo imobiliário, pode demorar um pouco para desbravar e, eventualmente, colocar unidades online com bons serviços próximos como os da desentupidora em São Paulo”, disse Frederick White, ex-membro executivo da FUSE que agora atua como consultor de financiamento habitacional para a cidade de Los Angeles. A maioria dos projetos imobiliários leva no mínimo dois anos para ser concluída e, por várias razões, moradias populares geralmente demoram mais.

Vários bolsistas do FUSE assumiram a tarefa de ajudar as cidades a encontrar maneiras criativas de financiar moradias populares. Visam não só aumentar o número de unidades disponíveis, mas também tornar o processo de desenvolvimento habitacional mais eficiente. Aqui estão suas cinco recomendações para formas criativas de financiar moradias populares.

1. Estabelecer uma agência de financiamento habitacional

Uma agência de financiamento habitacional (HFA) é uma entidade governamental criada para promover moradias populares por meio da emissão de títulos isentos de impostos e do produto das vendas para oferecer hipotecas de baixo custo para incorporadores de moradias populares e proprietários de residências unifamiliares. Quarenta e nove estados têm HFAs de nível estadual, e muitas comunidades, variando em tamanho da cidade de Nova York a paróquias individuais na Louisiana, estabeleceram suas próprias agências de financiamento habitacional locais, disse David Spirakis, um membro executivo da FUSE que se especializou em finanças municipais. Spirakis está atualmente explorando o processo de estabelecer um HFA local em Los Angeles.

“O interessante sobre as agências de financiamento habitacional é que, ao contrário da maioria das empresas governamentais, elas acabam se tornando autossustentáveis”, disse Spirakis. Um HFA em L.A., por exemplo, exigiria uma injeção única de capital inicial da cidade, mas daqui para frente iria receber taxas das hipotecas que gerar. “Com o tempo, conforme gera mais hipotecas, ganha mais taxas, assim como um negócio regular de hipotecas. Cobre suas próprias despesas e passa a ter lucro, que é canalizado de volta para subsídios habitacionais na comunidade que atende ”, disse.

Como alternativa a uma desentupidora SP local, disse Spirakis, uma agência de financiamento habitacional pode ser formada como autoridade conjunta de poderes (JPA), na qual duas ou mais entidades governamentais unem forças para emitir dívida isenta de impostos para hipotecas. Este formato pode ser útil para uma pequena comunidade que precisa de habitação a preços acessíveis, mas não tem projetos suficientes para sustentar um HFA por conta própria. “Um JPA é uma forma de entidades governamentais menores se unirem para tentar aumentar a quantidade de empreendimentos habitacionais acessíveis em suas respectivas comunidades por meio de uma única entidade de financiamento com potencialmente vários beneficiários locais”, disse Spirakis.

Os HFAs são especialmente úteis porque podem adaptar fundos às necessidades da comunidade e aos objetivos gerais da política. “O município é capaz de conduzir sua própria agenda”, disse ele. “Se feito da maneira certa, é, em última análise, um empreendimento com fins lucrativos, e todo esse dinheiro fica dentro dessa localidade, onde pode ser aplicado em futuros projetos de habitação a preços acessíveis, em vez de ser disseminado por todo o estado ou além das fronteiras estaduais. As taxas e impostos gerados pela atividade de construção adicional também beneficiam a comunidade onde ocorre. ”

2. Procure financiamento municipal

Os desenvolvedores de moradias populares geralmente usam ferramentas de financiamento federais e estaduais, como créditos fiscais de habitação de baixa renda (LIHTC) e títulos, como um meio de financiar projetos. Mas esse tipo de financiamento geralmente vem com uma série de regras e regulamentos que podem retardar o andamento dos projetos, disse White, que, como bolsista do FUSE, explorou opções de financiamento inovadoras para moradias populares em Los Angeles. “Os custos e o prazo se tornaram um problema” White disse.

Como bolsista do FUSE, White realizou uma série de laboratórios de inovação que reuniram especialistas em habitação de vários departamentos da cidade para debater soluções de habitação a preços acessíveis, especialmente para residentes de renda moderada em Los Angeles. Uma recomendação foi considerar o uso de fundos do conselho municipal adotado pela Taxa de Ligação para desenvolver moradias populares para famílias de renda moderada.

A taxa de vinculação é uma fonte de financiamento para habitação gerada localmente, de modo que a cidade pode estabelecer suas próprias regras e regulamentos para a fonte de financiamento. Em seu emprego atual, White está trabalhando para LA e é responsável pela implementação de um desafio habitacional de US $ 120 milhões, cujo financiamento veio de outra fonte local, uma emissão de Obrigações Gerais de US $ 1,2 bilhão apoiada pelos eleitores de LA em 2016 para resolver problemas em torno habitação e falta de moradia.

3. Buscar parcerias público-privadas

Cada vez mais as empresas estão interessadas em oportunidades de investimento socialmente responsáveis, disse White. Em particular, vários gigantes da tecnologia anunciaram iniciativas para promover moradias populares, especialmente na Califórnia e em Washington, em parte em resposta às críticas de que funcionários bem pagos da indústria de tecnologia aumentaram os custos de moradia nesses mercados.

A Apple, por exemplo, prometeu US $ 2,5 bilhões para ajudar a resolver a crise imobiliária na Califórnia, e o Google prometeu investir US $ 1 bilhão para ajudar com os desafios habitacionais na área da baía. Os gigantes da tecnologia ainda estão determinando os detalhes de como pretendem distribuir esses dólares, observou White, mas alguns estão criando programas de empréstimos para incorporadores abaixo da taxa de mercado e outros estão criando linhas de crédito disponíveis por meio do estado.

White vê as parcerias público-privadas como uma boa solução para apoiar trabalhadores de renda moderada, como professores, policiais e enfermeiras, que estão lutando para comprar casas em mercados de alto custo. Ele também tem ideias adicionais sobre como cidades como L.A. podem usar o financiamento privado. “Temos milhares de unidades que perderão sua designação de acessibilidade”, disse White. A maioria dos negócios LIHTC vem com acordos que exigem que a propriedade mantenha seu status acessível por 15 e 30 anos.

Quando a designação de habitação acessível expira, as propriedades podem ser adquiridas por compradores que procuram levar o projeto a taxas de aluguel de mercado muito mais altas. White gostaria que as cidades trabalhassem com operadores de fundos imobiliários privados, empregadores e outros investidores institucionais que têm acesso a bilhões em capital para comprar esses projetos vulneráveis ​​e manter sua acessibilidade.

“As cidades devem continuar tendo como alvo o setor privado, porque o setor privado realmente quer ajudar”, disse White. “Ainda há muito capital lá fora, e esse capital está em busca de oportunidades de investimento socialmente responsáveis.”

4. Iniciar um fundo acelerador focado em moradias populares

Os incorporadores que desejam construir moradias populares em cidades de alto custo geralmente precisam de financiamento externo para cobrir os custos de aquisição e construção, geralmente por meio de créditos fiscais de habitação de baixa renda, títulos de habitação ou subsídios diretos. Mas os desenvolvedores voltados para a missão devem completar um longo processo de engajamento para garantir esses fundos, de acordo com Rebecca Foster, uma ex-executiva da FUSE que trabalhou com São Francisco para ajudar a resolver a crise de moradias populares. O processo de criação de moradias populares, desde a aquisição de um terreno para construção até a entrega das chaves aos proprietários, pode levar até sete anos, disse Foster. Um acelerador de caixa pode acelerar esse processo.

O San Francisco Housing Accelerator Fund (SFHAF), uma parceria público-privada incubada pela primeira vez no gabinete do prefeito, tornou-se uma organização sem fins lucrativos independente em 2017, graças a um empréstimo de US $ 10 milhões da cidade, e Foster foi nomeado diretor executivo. SFHAF é o credor-ponte que ajuda incorporadores de imóveis a preços acessíveis a fechar mais rapidamente para que possam competir com outros compradores. Assim que o incorporador adquire o imóvel e conclui a construção preliminar, a cidade assume o financiamento de longo prazo e devolve o SFHAF, que usa os fundos para seu próximo projeto. Desde que foi estabelecido, o SFHAF comprometeu mais de $ 130 milhões em capital para projetos de habitação a preços acessíveis na cidade.

5. Use a tecnologia para facilitar o compartilhamento de informações

Em muitas cidades, os projetos de habitação a preços acessíveis abrangem vários departamentos e agências, que frequentemente operam em silos. Como resultado, pode ser difícil para as cidades tomarem decisões rápidas e informadas sobre moradias populares e para os desenvolvedores acessarem informações atualizadas sobre seus projetos, resultando em atrasos significativos na transferência de um projeto habitacional através do gasoduto de desenvolvimento.

O ex-colega executivo da FUSE, Sean Doss, trabalhou com o Departamento de Habitação e Investimento Comunitário de Los Angeles (HCID), que atua em parte como um braço de empréstimos da cidade, oferecendo oportunidades de financiamento para desenvolvedores de moradias populares.

Com a tarefa de descobrir formas potenciais de simplificar as operações, ele recomenda que as cidades implementem um sistema de planejamento de recursos empresariais (ERP), que permitiria à cidade gerenciar informações sobre o estoque de unidades habitacionais populares existentes e cada fase de novos projetos.

Por exemplo, tal software poderia criar “equipes de negócios” formadas por pessoas dentro e fora da cidade, incluindo agentes de crédito, subscritores, gerentes de ativos, advogados e muito mais, todos envolvidos em um determinado projeto de habitação a preços acessíveis.

Os membros da equipe teriam tarefas e prazos específicos que poderiam ser facilmente rastreados, e toda a equipe receberia um e-mail automático cada vez que um projeto fosse adiante. O software pode agilizar uma série de decisões, incluindo quais tipos de novos edifícios são mais necessários, acrescentou Doss.

“Há muitos recursos de financiamento e muitas ideias de políticas excelentes por aí”, disse Doss. “A simplificação das operações permitirá que as cidades alcancem todas essas ideias inovadoras.”